Nesporno je, da tekoče stroške, kot so plačilo za porabo elektrike, vode, naročnine telekomunikacijskih storitev, stroške ogrevanja ter druge obratovalne stroške nosi najemnik. Kako pa je s plačilom stroškov za vzdrževanje nepremičnine in drugih stroškov, vezanih na nepremičnino?
Stanovanjski zakon jasno določa, da mora najemnik plačati obratovalne stroške in določene stroške, povezane z vzdrževanjem nepremičnine. Preostali stroški so breme lastnika nepremičnine.
Obratovalni stroški
Med obratovalne stroške sodijo stroški za porabo elektrike, vode, odvoz smeti, ogrevanje, dimnikarske storitve, v kolikor gre za čiščenje, pregleda dvigala, če obstaja, porabo elektrike v večstanovanjski stavbi v skupnih prostorih, stroške hišnika, morebitnega čiščenja skupnih prostorov.
Stroške, vezane na nepremičnino in ne uporabo nepremičnine, krije najemodajalec oziroma lastnik nepremičnine. Med te sodijo strošek vodenja rezervnega sklada, zavarovanja objekta, letnega vzdrževanja gasilnih aparatov, letnega pregleda dvigala.
Vzdrževalna dela
Najemnik je dolžan uporabljati stanovanje v skladu z najemno pogodbo in vzdrževati stanovanje. V kolikor nastane škoda iz malomarnosti ali nepravilne rabe, je zanjo odgovoren in je dolžan poravnati stroške popravila. O napakah, za katere odgovarja lastnik, mora najemnik redno in sproti obveščati lastnika nepremičnine.
Najemnik mora opraviti vsa neodložljiva dela in popravila, da se zavarujejo življenja ali zdravje stanovalcev ali stanovanja in opreme, ki je v njem. Preprečiti mora nastanek še večje škode in nato ima pravico zahtevati povračilo škode. Lahko s dogovori tudi za sorazmerno znižanje najemnine.
Povrnitev škode lahko najemnik zahteva tudi, če najemodajalec opusti obveznost vzdrževati stanovanje v stanju, ki omogoča normalno uporabo. Za čas, ko najemnik ne more uporabljati stanovanja, kot posledice opustitve dolžnosti najemodajalca vzdrževati stanovanje v stanju, ki omogoča normalno uporabo, lahko najemnik za ta čas zahteva sorazmerno zmanjšanje najemnine. Seveda najemodajalec ni dolžan kriti stroškov, povezanih z ‘muhami’ najemnika. Takšni bi bili recimo stroški za menjavo sicer uporabnega pohištva, menjavo talnih oblog, če ta ukrep za noromalno rabo ni potreben ipd.
Strošek nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča
Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) je strošek, ki ga je dolžan plačati dejanski uporabnik nepremičnine, torej najemnik. Treba je vedeti, da tu ne gre za davek na nepremičnine, kot marsikdo pomisli. NUSZ mora po Zakonu o stavbnih zemljiščih plačati, če ni v najemni pogodbi drugače dogovorjeno, »neposredni uporabnik zemljišča, stavbe ali dela stavbe, tj. imetnik pravice razpolaganja, oziroma lastnik oziroma najemnik. Če ni drugače dogovorjeno, NUSZ plača naslovnik položnice.«
Kaj pa stvarne in pravne napake?
V primeru stvarnih napak (nepremičnina , ki jo najemate, nima lastnosti, potrebnih za normalno rabo ali posebnih lastnosti, lastnik pa za to ve), ima najemnik možnost zahtevati popravilo, če je mogoče, oziroma zamenjavo, znižanje plačila ali celo razdrtje pogodbe in povrnitev škode.
Pri pravnih napakah (na nepremičnini ima pravico 3. oseba, s tem pa se izključuje pravica najemnika (nepremičnina je obremenjena z zastavno pravico, služnostjo …), pogoj: najemnik za to ne ve), lahko najemnik zahteva odpravo napake, zamenjavo stvari, razdrtje pogodbe, znižanje plačila, terjate odškodnino.
Urednica portala MojPrihranek.si
