Čeprav pričakujete priliv v višini kupnine, ki vam jo bo izročil kupec vaše nepremičnine, nikar ne pozabite na vse stroške, ki čakajo vas kot prodajalce.
Izdelajte si natančen finančni in postopkovni načrt. Da bi to lahko storili, se pozanimajte natančno glede vseh stroškov, rokov in postopkov, saj pri nepremičninskih poslih ni veliko prostora za napake oziroma nas te lahko veliko stanejo. Najbolj preprosto je, če se, ko se odločite za prodajo nepremičnine, za nasvet obrnete na nepremičninsko agencijo. Za nasvet se lahko obrnete tudi na banko, pravnika ali koga, ki se spozna na prodajo nepremičnin.
Dokumentacija
Ko se odločite za prodajo nepremičnine, se prepričajte, ali imate vso potrebno dokumentacijo. Prodaje načeloma ne boste mogli izpeljati brez energetske izkaznice. V določenih primerih je ne potrebujete, recimo če je stavba pod varstvom Zavoda za varstvo kulturne dediščine. V takem primeru morate pridobiti ustrezno potrdilo.
Nepremičnina naj bo, če je le mogoče, že pred začetkom prodaje zemljiškoknjižno urejena, sicer boste imeli kasneje težave s prodajo. Neurejeno zemljiškoknjižno stanje tudi odbija kupce od nakupa vaše nepremičnine. Če nepremičnina ni vpisana v Zemljiško knjigo, potrebujete verigo pogodb, s katero se dokazuje lastninsko pravico. Za nekatere pravice zakonodaja veleva, da morajo biti prav tako vpisane v ZK.
V ZK morajo biti vpisane naslednje stvarne pravice: hipoteka oziroma zastavna pravica na nepremičnini, zemljiški dolg, služnostna pravica, stvarno breme in stavbna pravica.
Vpisane morajo biti tudi naslednje obligacijske pravice: pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve, če je nastala na podlagi pravnega posla lastnika in če so izpolnjeni pogoji za vpis te prepovedi v zemljiško knjigo po Stvarnopravnem zakoniku ali če je nastala na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju. Vpisane morajo biti tudi zakupna in najemna pravica, predkupna oziroma odkupna pravica, če je nastala na podlagi pravnega posla, posebna pravica uporabe javnega dobra ter druge pravice, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo.
Davek na promet z nepremičninami
Tega je dolžan pri prometu z nepremičninami plačati prodajalec. Pri novogradnjah se obračuna 22 % davek na dodano vrednost (DDV), nižja stopnja (9,5 % DDV) pa velja za stanovanjske nepremičnine – stanovanja do 120 m2 in enostanovanjske hiše do 250 m2 uporabne površine. Davčna osnova je prodajna cena nepremičnine. Pri staro gradnjah je znesek 2 % prodajne cene nepremičnine.
Davek na kapitalski dobiček
Ste pri prodaji nepremičnine ustvarili veliko razliko med nabavno in prodajno ceno? Gre za kapitalski dobiček in v določenih primerih boste morali plačati davek na kapitalski dobiček.
Posebnost pri plačilu tega davka je, da obveznost ne nastane s plačilom kupnine, temveč že s samo sklenitvijo prodajne pogodbe. Prodajalec mora v 15 dneh po sklenitvi prodajne pogodbe (in ne šele po prejemu kupnine!) pri pristojni davčni upravi vložiti prijavo za odmero davka na promet z nepremičninami. Davek mora prodajalec plačati v roku 30 dni po prejemu odločbe o odmeri (prejme jo v 30 dneh). V izogib težavam s plačilom tega davka, je dobro imeti privarčevanih dovolj sredstev.
Prijavi mora prodajalec nepremičnine priložiti tri izvode prodajne pogodbe in izvod prejšnje pogodbe, s katero je pridobil lastninsko pravico (veriga pogodb), oziroma, če je nepremičnina vpisana v ZK, potrebujete izpisek iz ZK. Davčni organ potrdi plačilo davka v obliki žiga na kupoprodajni pogodbi. Ta izvod pogodbe je hkrati tudi tisti, na katerem notar overi prodajalčev podpis – kar je pogoj za vpis lastninske pravice kupca v zemljiško knjigo.
Stopnja davka na kapitalski dobiček
Prvih 5 let po nakupu stopnja davka znaša 25%, nato pa se na vsakih dopolnjenih pet let lastništva zmanjšuje. Po petih letih tako stopnja znaša 15%, po desetih letih 10%, po petnajstih letih 5%, po 20 letih lastništva nepremičnine tega davka ni več.
Kdo je opravičen davka na kapitalski dobiček?
Davka na kapitalski dobiček so opravičeni tisti, ki so kupili nepremičnino pred 1. januarjem 2002 ali so imeli vsaj zadnja tri leta pred prodajo na naslovu nepremičnine prijavljeno stalno prebivališče.
Stroški posredovanja pri prodaji
Če posel opravljate preko nepremičninske agencije, ste dolžni nepremičninskemu posredniku plačati provizijo za posredovanje. Provizija za posredovanje lahko znaša maksimalno 4 odstotke prodajne vrednosti nepremičnine. Običajno si plačilo provizije razdelita kupec in prodajalec, vsak polovico, lahko pa se dogovorita drugače.
Pri prodaji nepremičnine lahko nastanejo še številni drugi stroški. Če hkrati tudi sami kupujete nepremičnino, morate upoštevati tudi te stroške (morda še ena provizija za posredovanje, če najemate kredit, računajte še na stroške odobritve kredita, stroške vpisa lastninske pravice v ZK, vpis hipoteke v ZK, stroške notarja …).
Urednica portala MojPrihranek.si
Z nakupom in prodajo največ služi proračun. Čeprav so bili davki na ves gradbeni material in na vsa soglasja plačani že v osnovi, vam ob prodaji še dodatno posežejo v žep.
Se bolj splača uživat življenje in stanovat v socialnem stanovanju – le dobiti ga je težko, če nisi povezan.