Pridobitev primernega zemljišča za gradnjo je lahko dolgotrajen postopek, saj moramo uskladiti svoja lastna pričakovanja in želje z realnostjo pravnega stanja parcele in zakonskimi omejitvami.
Iskanje zemljišča izhaja iz želja in potreb posameznika. Začetni izbor je odvisen od tega, kakšni so naši nameni gradnje (stanovanjska, poslovna), kakšne so naše preference kraja bivanja oz. delovanja (mesto, predmestje, ruralno okolje), kakšne so zahteve glede dostopnosti (prometna infrastruktura), okolja (bližina narave), poseljenosti (mesto, zaselek), oddaljenost od javnih ustanov (občine, šole, vrtci) in drugih urbanih središč (trgovinski centri, poslovne cone), ter seveda osebnih finančnih zmožnosti. Na samo odločitev vplivajo tudi notranji dejavniki posameznika, kot so težnje do določenega okolja (morje, gore, …), želje pri umestitvi v okolje (razgled, urejenost okolja) in druge geografske značilnosti.
Ko generalno izberemo širše območje ali kraj, se odločamo o izbiri mikrolokacije za svoje zemljišče. Ta faza je ponovno povezana s podobnimi notranjimi dejavniki o odločanju, glavni vpliv pa predstavlja sama dopustnost gradnje (občinski prostorski načrti), komunalna opremljenost zemljišča (sprememba namembnosti, komunalni vodi), cenovna ustreznost (cene lahko močno spreminjajo tudi znotraj same občine ali kraja) in druge omejitve (posebne zahteve pri gradnji – npr. vodovarstveni pas, pridobitev služnosti za dostop ali vkop komunalnih vodov).
Po odločitvi za nakup zemljišča na izbrani lokaciji sledi temeljito preverjanje katastrskega in pravnega statusa parcele. Generalno preverimo vse potrebne vpise v geodetske evidence, lastništvo, obstoječe služnosti in morebitne hipoteke ali druge obremenitve. Večina evidenc je sicer prosto dostopna na spletu (E-prostor.si), vendar, če sami nimamo dovolj znanja, je smiselno razmisliti o pomoči s strani ustreznih strokovnjakov, kot so nepremičninski posredniki, geodetske službe in notarji. Hitro se lahko zgodi, da spregledamo pomemben podatek, strokovnjaki pa nas bodo opozorili tudi na druge stvari, ki lahko pomembno vplivajo na stroške, ureditev ali kasnejše dajatve (davki). Posvetujemo se tudi z arhitektom, ki nam bo izdelal idejno zasnovo. Generalno preverjamo:
- stanje zemljiške knjige ali ustreznih listin – verige notarsko overjenih pravnih temeljev za prenos lastninske pravice na končnega (Zemljiška knjiga RS),
- lokacijsko informacijo za gradnjo, iz katere izhajajo podlage in omejitve za graditev objektov in javnopravne omejitve, kot so varstveni pasovi, predkupna pravica občine, namembnost zemljišča (stavbno, kmetijsko zemljišče), od vseh teh ugotovitev pa je odvisen kasnejši kupoprodajni postopek (npr. če je del parcele kmetijsko zemljišče, parcela pa ni pozidana, je treba izpeljati ponudbeni postopek pri pristojni upravni enoti, ipd.),
- predvidene plane pozidave območja (lahko se zgodi, da stranka želi hišo na območju z manj gosto poselitvijo, občina pa ima v planu v bližnji okolici zasebnikom ponuditi možnost izgradnje nove stanovanjske soseske ali kaj podobnega),
- projektne pogoje od javnih gospodarskih služb (elektro, vodovod …),
- možnost dostopa do javne ceste, saj v nasprotnem primeru stranka ne bo dobila gradbenega dovoljenja, četudi je parcela stavbno zemljišče,
- možnosti priključitve na komunalno infrastrukturo (elektrika, voda, kanalizacija, telefon, KTV …),
- višino komunalnega prispevka, ki se razlikuje od občine do občine,
- ustreznost terena, plazovitost, nevarnost meteornih voda, poplav in drugih nevarnosti zaradi naravnih pojavov,
Vsa dejstva, ki jih predhodno ugotovimo, lahko pomembno vplivajo pri pogajanjih za ceno. Če ugotovimo pomembne pomanjkljivosti ali omejitve, ki bodo podražile investicijo in nas zemljišče še vedno zanima, poskušamo to obrniti v svojo korist in od prodajalca zahtevamo ali ureditev na njegove stroške pred podpisom pogodbe ali znatno znižanje cene za zemljišče.
Sam nakup se tehnično zaključi, ko pridobimo lastninsko pravico. To je osrednja in temeljna stvarna pravica, ki nosilcu upravičuje, da ima stvar v posesti, z njo upravlja in jo uporablja. Ustava RS določa, da lastninsko pravico natančneje opredeli zakon oz. zakonodajalec, ki naj določi način pridobivanja in uživanja lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija. Pri nakupu se lastninska pravica na nepremičnini navadno prenaša s kupoprodajno pogodbo, s katero se prodajalec zavezuje, da bo kupcu izročil nepremičnino, tako, da bo ta na njej pridobil lastninsko pravico. Kupec se zaveže, proti prenosu lastninske pravice, prodajalcu plačati dogovorjeno kupnino.
