V katerih primerih lahko objekt legalizirate?

Kljub temu, da je postopek pridobitve gradbenega dovoljenja (GD) razmeroma dolgotrajen in včasih zapleten, gre za dokument, brez katerega gradnje raje ne začenjajte. Če gradite pred pridobitvijo GD ali v neskladju z izdanim GD, tvegate uvedbo inšpekcijskega postopka, tudi prekrškovnega postopka in prislužite si lahko plačilo visoke globe.

Poleg tega vam lahko naložijo še plačilo odškodnine tako za degradacijo in uzurpacijo zemljišča, kot izrečejo prisilitvene denarne kazni, če ne izvedete ukrepov, ki vam jih naloži pristojni inšpektor. Lahko zahtevajo tudi odstranitev objekta ali ga odstranijo na vaše stroške sami.

Upoštevajte:
– ne začnite z gradnjo objekta, dokler nimate pridobljenega GD,
– ne gradite objektov, če nimate niti namena pridobiti GD, nimate ustrezne projektne dokumentacije, ki jo potrdi ustrezen strokovnjak,
– gradite skladno s pridobljenim GD in potrjeno projektno dokumentacijo.

Če imate v lasti objekt, ki stoji dalj časa, nima pa GD, novi Gradbeni zakon (GZ), ki je začel veljati 17. 11. 2017, uporablja pa se od 1. 6. 2018, ponuja nekaj možnosti za legalizacijo.

V grobem so to naslednje možnosti:
1. Redni postopek pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja.
2. Izredni postopki legalizacije po prehodnih določbah GZ:

a) Legalizacija manjših odstopanj s pridobitvijo uporabnega dovoljenja,
b) Legalizacija objektov daljšega obstoja,
c) Legalizacija »objektov daljšega obstoja«, zgrajenih pred letom 1998,
d) Legalizacija po predpisih, ki so veljali v času gradnje objekta.

1. Redni postopek

Edino s spoštovanjem predpisov se lahko izognemo tveganju, da bi bil zoper nas uveden inšpekcijski postopek in da nam naložijo obveznost plačila kazni. V ta namen nova gradbena zakonodaja poenostavlja postopek pridobitve GD in lajša delo investitorjem.

Pri legalizaciji objektov po rednem postopku gre za možnost pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja naknadno, za že zgrajene objekte.

Preveri se, ali je objekt skladen z vsemi predpisi. Objekt mora biti varen, ne sme imeti negativnega vpliva na okolico, primeren mora biti za umestitev v prostor, kjer stoji. Pri umestitvi v prostor novi GZ olajšuje zadevo, saj so se z njim uzakonila dopustna odstopanja od prostorskega akta (preveri se lokacija), dopuščena je začasna raba zemljišča z lokacijsko preveritvijo.

V okviru določb o racionalni rabi prostora je dopuščena tudi prenova objektov in nadomestna gradnja. Manjša odstopanja med samo gradnjo so tudi dopuščena.

2. Izredni postopki

Če legalizacija ni mogoča po rednem postopku, so na voljo štirje izredni postopki legalizacije.

a) Legalizacija manjših odstopanj s pridobitvijo uporabnega dovoljenja

Ti objekti so zgrajeni na podlagi GD, a niso skladni z njim. So recimo večjih dimenzij, imajo drugačno streho, odprtine v fasadi (okna, vrata) so na drugih mestih kot je bilo prvotno načrtovano.

Dopustna so odstopanja pod pogoji, da odstopanja:

• ne posegajo na druga zemljišča, kot so določena v GD,
• so skladna z določbami prostorskega izvedbenega akta, ki je veljal v času izdaje GD, ali s pogoji, določenimi v lokacijski preveritvi,
• posamezne zunanje mere stavbe, določene v GD (širina, višina, dolžina, globina, polmer in podobno) ne povečajo za več kot 0,3 m ali se posamezne dimenzije zmanjšajo,
• ne vplivajo na mnenja pristojnih organov in njihove pogoje, določene v GD, in so skladna s predpisi s področja mnenjedajalca,
• so ne glede na drugačno tehnično rešitev od potrjene v GD, izpolnjene bistvene in druge zahteve po predpisih, ki so veljali v času njegove izdaje in
• v samem bistvu ne spremenijo objekta in njegove namembnosti.

GZ pri že zgrajenih objektih omogoča presojo skladnosti z zahtevami predpisov, ki so veljali v času gradnje ali v času izdaje uporabnega dovoljenja, če bi bilo to za vlagatelja ugodneje.

b) Legalizacija objektov daljšega obstoja

Gre za ohranitev možnosti legalizacije, ki jo je omogočal že Zagon o gradnji objektov ZGO-1. Gre za pravno domnevo, da imajo uporabno dovoljenje že pridobljeno:

• objekti, ki so bili zgrajeni pred letom 1968,
• objekti gospodarske javne infrastrukture, zgrajene pred osamosvojitvijo RS,
• enostanovanjske stavbe z izdanim GD in
• nekateri obrambno – zaščitni objekti.

c) Legalizacija objektov daljšega obstoja, zgrajenih pred letom 1998

Za mlajše objekte, zgrajene pred 1. 1. 1998 so še 4 možnosti legalizacije. Pogoji so, da:

• Objekt od 1. 1. 1998 obstaja v enakem obsegu,
• Ima bistveno enako namembnost (se ta od tedaj ni bistveno spreminjala) in
• Objekt stoji na istem kraju.

Skladnosti s predpisi se v tem primeru ne ugotavlja – niti skladnosti s prostorskimi akti in niti z drugimi gradbenimi in drugimi predpisi in niti s predpisi, ki so podlaga za izdajo mnenj. Odmeri se nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo in investitor je to dolžan poravnati pred izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja.

Poleg prej omenjenih pogojev, morajo veljati še naslednji:

• če gre za stavbo, mora biti evidentirana v katastru stavb;
• če gre za objekt gospodarske javne infrastrukture, mora biti evidentiran v katastru gospodarske javne infrastrukture,
• biti mora izkazana pravica graditi na zemljišču (v zemljiški knjigi vpisana stvarna pravica oziroma dokazilo, ki zadošča tudi v rednem postopku dovoljevanja),
• da je vlagatelj predložil posnetek obstoječega stanja (tloris, prerez in dimenzije objekta, pri stavbah tudi pogled in tlorise vseh etaž z osnovnimi merami prostorov ter seznamom prostorov s površinami),
• da je plačan komunalni prispevek oziroma da so na drug zakonit način izpolnjene investitorjeve obveznosti v zvezi s plačilom komunalnega prispevka.

Možnost legalizacije ni mogoča pri nevarnih objektih, če je bil že izrečen inšpekcijski ukrep. Objekti, za katere je inšpektor že izrekel ukrep, so namreč objeti, ki neposredno ogrožajo zdravje in življenje ljudi, premoženje večje vrednosti, promet ali sosednje objekte.

Z izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja sicer nastopi zakonska domneva, da objekt ni več nelegalen ali neskladen in da ima v času veljavnosti dovoljenja (ker se to lahko izjemoma pogojno tudi razveljavi) tudi uporabno dovoljenje.

d) Legalizacija po predpisih, ki so veljali v času gradnje objekta

To je še zadnja od možnosti legalizacije, ki jih ponuja GZ. Ta možnost je namenjena legalizaciji objektov, ki niso dovolj stari, da bi jih bilo mogoče legalizirati po prejšnjih točkah.

Od rednega postopka se ta možnost razlikuje v tem, da omogoča omogoča izdajo odločbe o legalizaciji ne samo na podlagi predpisov, veljavnih v času odločanja, ampak tudi na podlagi predpisov, ki so veljali v času gradnje objekta, z izdajo GD za objekt pa nastopi tudi domneva izdanega uporabnega dovoljenja.

Pogoji:

Objekt je bil zgrajen pred uveljavitvijo GZ
– za stavbe: velja gradnja do faze grobih gradbenih del, to je, da so zgrajeni temelji, konstrukcija in ostrešje s streho,
– pri gradbenih inženirskih objektih: dela, s katerimi se gradbeni inženirski objekt v pretežni meri dokonča.

Rok za vložitev zahteve za legalizacijo po prejšnjih točkah je časovno neomejen, za legalizacijo objektov iz zadnje točke pa se zahteva lahko vloži le do 17. 11. 2022, torej najkasneje pet let po uveljavitvi GZ. Po tem datumu bo zahteva za legalizacijo po prehodnih določbah zavržena kot prepozna.

Za legalizacijo po tej točki se zahteva podobno dokumentacijo kot v rednem postopku, a je nekaj posebnosti. Namesto celotnega projekta za pridobitev GD z načrti, se med drugim zahteva posnetek obstoječega stanja, opis objekta in fotografije. Poleg tega se zahteva skladnost z vsemi relevantnimi predpisi (prostorski akti, gradbeni predpisi, predpisi, ki so podlaga za izdajo mnenj), prav tako se smiselno uporabljajo enake postopkovne določbe kot veljajo za redni postopek izdaje GD, če v prehodnih določbah ni drugače določeno (na primer 90 dnevni rok za izdajo odločbe, prekinitev postopka do plačila nadomestila za degradacijo in uzurpacijo).

Preberite še: Legalizacija: Cene, dokumentacija in preverjeni slovenski arhitekti

Nadja Jurca

Urednica portala MojPrihranek.si