Prodajati nepremičnino sami ali preko agencije? Kakšen pomen ima sklenitev pogodbe o posredovanju pri prometu z nepremičninami? Imate v takem primeru res zvezane roke?
Prodaja nepremičnine je lahko dolgotrajen, stresen (in drag) postopek. Pred določenimi pastmi se lahko zavarujete, če posel zaupate nepremičninskemu posredniku oziroma agenciji. Hkrati pa morate vedeti, v kaj se ob podpisu pogodbe o posredovanju puščate.
Ob prodaji ali nakupu nepremičnine se boste srečali s celo verigo pogodb: od predpogodbe do prodajne pogodbe, s kreditno pogodbo … Medtem ko se omenjenim pogodbam običajno nameni precejšnja pozornost, pa se velikokrat ‘pozabimo’ posvetiti pogodbi o posredovanju.
Delo posrednika je natančno opisano v Zakonu o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), obvezuje pa ga tudi Kodeks dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami. Preden se lotite sklepanja pogodbe s komerkoli, si vzemite čas, preglejte, kaj določa zakonodaja. Že v času rimskega prava je veljalo, da Ignorantia Iuris Nocet (nepoznavanje prava škodi), zato se, preden se spustite v sam posel, pozanimajte, k čemu se s podpisom zavezujete.
Kaj sploh je pogodba o posredovanju?
Po definiciji gre za pogodbo, ki jo v pisni obliki skleneta naročnik in nepremičninska agencija. Naročnik je lahko prodajalec ali pa kupec nepremičnine. V njej se stranki dogovorita, da si bo nepremičninska agencija prizadevala poiskati in spraviti v stik stranko s tretjo osebo ter se z njo pogajala za sklenitev pogodbe, katere predmet je nepremičnina. Pogodba mora biti sklenjena pisno, sicer je nična.
ZNPosr določa, da je pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami sklenjena za določen čas največ devet mesecev. ZNPosr tudi določa, da stranki lahko kadar koli odpovesta pogodbo o posredovanju, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem.
Vsebina pogodbe
Vsaka pogodba o posredovanju mora vsebovati podatke o nepremičninski družbi in o nepremičninskem posredniku, ki bo opravljal posle posredovanja (poleg imena mora biti zapisana številka dovoljenja in zaporedna številka vpisa v evidenco nepremičninskih posrednikov), pa tudi podatke o naročniku.
V skladu s 23. členom ZNPosr mora biti v pogodbi navedena višina plačila za posredovanje. Nepremičninska agencija lahko zahteva plačilo v višini največ 4 odstotkov prodajne cene nepremičnine, ki je predmet pogodbe, brez davka na dodano vrednost. Omejitev na 4 % + DDV ne velja, če je pogodbena vrednost nepremičnine nižja od 10.000 evrov. Pri najemninah je višina plačila omejena na največ višino 1 najemnine, kakršna je določena v pogodbi.
Če agencija ne izpelje posla uspešno, torej pogodba med tretjo osebo in naročnikom ni pravno veljavno sklenjena, niste dolžni plačati ničesar. Dolžni ste le povrniti tiste stroške, za katere ste s pogodbo dogovorjeni, da vas bremenijo.
Delitev stroška med prodajalcem in kupcem
Običajno je strošek za posredovanje razdeljen – polovico plača kupec nepremičnine in polovico prodajalec. Delitev je sicer stvar dogovora, je pa v nepremičninskih oglasih velikokrat mogoče zaslediti, da prodajalec zahteva, da kupec plača provizijo v celoti. Ob podpisu take pogodbe se zavezujete k plačilu, zato vedno dobro preberite, kaj podpisujete.
Ne nasedajte, če niste prepričani, da lahko prevzamete strošek
Včasih prodajalec želi pod pretvezo, da oprošča plačila stroška za posredovanje, na kupca prevaliti breme plačila davka na promet z nepremičninami (sicer stroška, ki ga je dolžan plačati prodajalec nepremičnine). Vas zanima, zakaj?
Nepremičninska družba lahko plačilo terja po sklenitvi pogodbe med naročnikom in tretjo osebo. Prej ne more terjati niti delnega plačila.
Posebnost pri plačilu davka na nepremične je, da obveznost ne nastane s plačilom kupnine, temveč že s samo sklenitvijo prodajne pogodbe. Prodajalec mora v 15 dneh po sklenitvi prodajne pogodbe (in ne šele po prejemu kupnine!) pri pristojni davčni upravi vložiti prijavo za odmero davka na promet z nepremičninami. Davek mora prodajalec plačati v roku 30 dni po prejemu odločbe o odmeri (prejme jo v 30 dneh). Ker nekateri prodajalci denarja za plačilo nimajo, dokler ne prejmejo kupnine, strošek prevalijo na kupca in ga ‘oprostijo’ stroška za posredovanje.
Natančna opredelitev
Kot v vsaki drugi pogodbi, naj tudi pogodba o posredovanju vsebuje natančen opis storitev, ki jih zajema plačilo za posredovanje, opredelitev vrste in višino dodatnih storitev in dejanskih stroškov, pa tudi okvirno ponudbeno ceno za nepremičnino, ki je predmet posredovanja – brez vštetih davkov in plačil za posredovanje.
V pogodbi mora biti tudi opis nepremičnine, ki je predmet posredovanja. Agent mora tako vas kot tretjo osebo, s katero vzpostavi stik, seznaniti s tržnimi razmerami, ki vplivajo na ceno nepremičnine. Seznaniti je dolžan, kako je s plačilom davkov, stroškov notarskih storitev. V pogodbi naj bo navedeno, da je vključeno tudi plačilo stroškov, ki bi nastali v povezavi z ugotavljanjem pravnega in dejanskega stanja, verige pogodb, v kolikor nepremičnina ni vpisana v Zemljiški knjigi, ugotavljanje, ali je bilo izdano gradbeno oziroma uporabno dovoljenje, stroški v zvezi z ogled in oglaševanjem.
Čas veljavnosti
Pogodba v nobenem primeru ne more biti vsiljena, podpis pogodbe s tretjo osebo pa tudi ne more biti pogoj za ogled. Nobena pogodba niti ne zavezuje neomejeno. Čas trajanja pogodbe mora biti določen, če gre za ekskluzivno pogodbo, pa mora biti posebej označeno tudi to. Če čas veljavnosti ni jasno opredeljen v pogodbi, se šteje, da je sklenjena za 9 mesecev. Pogodbo lahko stranki tudi odpovesta, pri čemer velja, da je odpovedni rok 30 dni.
Ekskluzivna pogodba terja posebno pozornost
Ste se odločili, da boste sodelovali le z eno agencijo? Pogodba o ekskluzivnem posredovanju ima veljavnost največ 6 mesecev. Po eni strani tako kot vsaka druga pogodba o posredovanju zavezuje družbo, da si bo prizadevala poiskati in vzpostaviti stik s tretjo osebo ter se pogajala za sklenitev pogodbe o nepremičnini, naročnik pa se zaveže, da bo družbi za poslovanje plačal, če bo pogodba sklenjena v času veljavnosti te pogodbe in da v času veljavnosti pogodbe o ekskluzivnem posredovanju ne bo sklenil pogodbe z nobeno drugo nepremičninsko družbo.
Pogodba ne velja, agencija pa zahteva plačilo?
Posebnost pogodbe o posredovanju je, da vas tudi po prenehanju veljavnosti zavezuje. Se sprašujete, kako? Če v roku 6 mesecev po prenehanju veljavnosti pogodbe o posredovanju vi, vaš ožji družinski član ali z vami kakorkoli povezana oseba sklenete prodajno pogodbo s tretjo osebo, v stik s katero vas je spravila nepremičninska agencija oziroma posrednik, ki je opravljal posle, ima družba pravico do celotnega plačila za posredovanje.
Če ste kupca našli sami in z njim tudi sklenili pogodbo o nepremičnini, morate o tem v roku 8 dni obvestiti agencijo.
Odgovornost nepremičninske družbe
Nepremičninska družba je naročniku in tretji osebi odgovorna za škodo, ki jima nastane zaradi pravne in stvarne napake nepremičnine, na katero ju ni opozorila, če je za napako vedela ali bi jo lahko ugotovila s skrbnim preverjanjem stanja nepremičnine. Na tem mestu velja poudariti, da velja standard ‘skrbnega preverjanja’.
Če skrite napake, morate prodajalca o tem obvestiti v 8 dneh, sicer boste izgubili pravico. Med skrite napake sodijo napake, ki so očem skrite: slabo napeljana električna napeljava, nepravilno izvedeni odtoki, toplotni mostovi in druge napake, ki jih med običajnim pregledom ni bilo mogoče ugotoviti, bi se jih pa lahko s skrbnim preverjanjem.
O napakah je nepremičninski posrednik dolžan obvestiti pred sklenitvijo pogodbe tako naročnika kot tretjo osebo, če jih ugotovi.
Obvestiti je dolžan, če ima nepremičnina očitne napake oziroma pomanjkljivosti, ki vplivajo na uporabnost oziroma ceno nepremičnine. Preveriti mora, ali je prodajalec oziroma najemodajalec lastnik nepremičnine in ali so nanjo vpisane stvarne pravice in druge pravice tretjih, ki bi omejevale ali izključevale pravice naročnika in tretje osebe. Prav tako je dolžan preveriti, ali je bilo za nepremičnino izdano pravnomočno gradbeno in uporabno dovoljenje, v kolikor je to predpisano, pa tudi preveriti, ali je namenska raba zemljišča v skladu s prostorskim aktom.
Urednica portala MojPrihranek.si
