Etažni lastniki lahko, če so nezadovoljni z delom trenutnega upravnika, zahtevajo novega. Kakšen je postopek menjave upravnika?
Postopek menjave upravnika je načeloma preprost, v praksi pa se velikokrat zavleče. Ko je nezadovoljstvo etažnih lastnikov tako veliko, da je z upravnikom nemogoče sodelovati, je čas za akcijo.
Najprej preverite in zapišite, zakaj sploh vlada nezadovoljstvo z upravnikom. Gre z neizpolnjevanje dolžnosti? Previsok strošek glede na učinek? Težave pri zbiranju ponudb? Zabeležite težave in se prepričajte, ali se s tem strinja večina lastnikov. Skličite zbro lastnikov. Zbor etažnih lastnikov lahko skliče vsak etažni lastnik, ki zbere 20 odstotkov podpisov.
Etažni lastniki lahko od pogodbe odstopijo kadarkoli. Odstop od pogodbe o opravljanju upravniških storitev je opredeljen v 60. členu Stanovanjskega zakona SZ-1. Za menjavo je potrebno soglasje večine lastnikov (po deležih).
Sklep se običajno na zboru lastnikov izglasuje, vseeno pa je bolje, če se soglasje pridobi pisno. Oblikuje se sklep, listina, to pa mora podpisati večina lastnikov po deležih.
Še preden se zamenja upravnika, je dobro pridobiti celotno dokumentacijo o stavbi. Postopek se po izročitvi odpovedi namreč lahko zakomplicira.
Odpoved
Odpovedni rok je najmanj 3 mesece in začne teči od dneva vročitve odpovedi upravniku. Odpoved je treba upravniku poslati po pošti s povratnico.
Izbira novega upravnika
V času, ko teče odpovedni rok, morajo etažni lastniki izbrati novega upravnika. Novega upravnika etažni lastniki potrdijo s soglasjem najmanj polovice lastnikov (po deležih). Stari upravnik mora v tem času pripraviti vso potrebno dokumentacijo za prenos poslov.
Na kaj biti pozoren pri izbiri novega upravnika
Preverite, kako potencialni novi upravnik obračunava stroške upravljanja. Se stroški delijo glede na število enot ali po površini stanovanja? Kako je s pridobivanjem ponudb za vzdrževanje?
Preverite višino stoškov, ki jih posamezni upravnik obračunava za čiščenje, opravljanje hišniških del, ki niso del upravljanja. Povprašajte v drugih stavbah, kjer imajo določenega upravnika, kakšen odnos je med lastniki stanovanj in upravnikom ipd. Več informacij kot boste pridobili, lažja bo odločitev.
Prenos poslov
Ko je izbran nov upravnik, se stari upravnik izbriše iz registra upravnikom pri lokalni upravni enoti in vpiše se novi upravnik.
Ob primopredaji je treba natančno preveriti, kakšno je stanje rezervnega sklada, ali so vanj vplačevali vsi etažni lastniki, v kakšne namene je bil denar porabljen ipd. Denar rezervnega sklada se sicer hrani na posebnem računu. Hkrati je treba ob primopredaji tudi natančno pregledati finančno poročilo, obračune zamudnih obresti ipd.
SZ-1 v 61. členu določa, da mora upravnik na dan prenehanja pogodbe o opravljanju upravniških storitev izdelati končno poročilo in sestaviti končni obračun. Sredstva, zbrana na računu, mora upravnik tudi na dan prenehanja pogodbe prenesti na račun, ki ga za večstanovanjsko stavbo vodi na novo izbrani upravnik.
Po prenehanju pogodbe o opravljanju upravniških storitev mora upravnik novemu upravniku izročiti vse pogodbe, dovoljenja in druge listine, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, ter obvestiti tiste dobavitelje in izvajalce storitev, ki izvršujejo dobavo oziroma opravljajo storitve za večstanovanjsko stavbo, katere upravnik je bil.
Postopek se lahko mimogrede zaplete. Zavlačuje ga lahko upravnik, ki se ga želite znebiti, lahko se pojavijo težave pri zbiranju podpisov, še posebej v stavbah, kjer je veliko stanovanj najemniških, saj so najemodajalci velikokrat povsem zadovoljni, če le imajo ‘mir’. Če je odnos s trenutnim upravnikom slab, le pogumno. Zberite vse potrebne informacije in lotite se postopka sistematično. Zamenjava upravnika je vaša pravica in hkrati tudi dolžnost, če želite, da vsa dela na stavbi potekajo tekoče.
Urednica portala MojPrihranek.si
