Komunalni prispevek
Zazidljive parcele so že v osnovi drage, prištejte še plačilo komunalnega prispevka in vse stroške, povezane z gradnjo objekta. Pri priklopu na komunalne priključke in plačilu komunalnega prispevka je veljalo, da se za novogradnjo vse potrebno obračuna v celoti, pri nadomestni gradnji pa je bil strošek nižji. Ista parcela je namreč že bila komunalno opremljena za potrebe starega objekta.
Z nakupom parcele z že postavljenim objektom, ki ima že večino komunalnih priključkov in hišno številko, se je marsikdo spretno izognil plačilu visokega komunalnega prispevka, kakršnega je bilo treba plačati za novogradnje. Sledilo je rušenje starega objekta in gradnja novega objekta (kot nadomestna gradnja). V v resnici je šlo velikokrat za izboljšavo obstoječega in dozidavo novega objekta.
Kaj je nadomestna gradnja
Termin “nadomestna gradnja” se pogosto uporablja za vsako gradnjo na območju, kjer je nekoč že stala stavba. V osnovi gre res za to, da na mestu, kjer je nekoč stal objekt, a je bil porušen, postavimo novega. Gabariti, oblika, namembnost in zunanji videz naj bi ostali enaki. A je zaradi zlorab te stare definicije zakonodaja s področja gradnje ukinila nadomestno gradnjo, kakršno smo poznali in določila le eno izjemo, kdaj je dovoljena.
Nadomestna gradnja je v skladu s petim odstavkom 20. člena Zakona o urejanju prostora (ZUreP-2) dovoljena le v primeru, da se je stavba porušila kot posledica naravne ali druge nesreče v skladu z zakonom, ki ureja varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami. Vloga za izdajo gradbenega dovoljenja za nadomestno gradnjo mora biti vložena v petih letih od nastanka naravne ali druge nesreče. Vsi primeri, ko se je nekoliko izigralo sistem – kupilo zemljišče s staro stavbo, jo porušilo in postavilo novo, večjo, boljšo ali le prizidalo še glavni objekt, zdaj ne štejejo več za nadomestno gradnjo, temveč za novogradnjo.
Nadomestna gradnja po starem in novem zakonu
Odkar je bil sprejet nov gradbeni zakon pred dvema letoma, nadomestna gradnja, kakor smo jo poznali, ne obstaja več. V noveli zakona o graditvi objektov (ZGO-1B) iz leta 2007 je bila nadomestna gradnja, poleg novogradnje, rekonstrukcije in odstranitve objekta, opredeljena kot ena od vrst gradnje, ki je dovoljena na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja. V dopolnitvah je bilo natančneje opredeljeno, pod kakšnimi pogoji se nadomestna gradnja lahko izvaja, in sicer je bila definirana kot odstranitev obstoječega objekta in gradnja novega objekta. Novi objekt je moral biti po velikosti in namembnosti enak odstranjenemu objektu.
Po trenutno veljavni zakonodaji je mogoča le novogradnja ali rekonstrukcija, nadomestne gradnje pa ni več. Le v enem izjemnem primeru – če je bil objekt poškodovan ali uničen v naravni ali drugi nesreči. Dovoljeno je vzpostaviti prejšnje stanje. Lega novega objekta mora biti enaka staremu, prav tako gabariti, oblika, namembnost in zunanjost objekta. Gradbeno dovoljenje ni potrebno.
Izjema
Natančneje nadomestno gradnjo opredeljuje zakon o urejanju prostora (ZUreP-2), ki v že prej omenjenem petem odstavku 20. člena določa, da je na obstoječih zakonito zgrajenih objektih na stavbnih zemljiščih, ne glede na določbe prostorskih izvedbenih aktov, dovoljeno: vzdrževanje vključno z zagotovitvijo toplotnega ovoja; rekonstrukcija, če se z njo ne spreminjajo gabariti, oblika, namembnosti in zunanji videz objekta in nadomestna gradnja, ki glede na lege, gabaritov, oblike, namembnosti in zunanjega videza objekta ne odstopa od obstoječega objekta. Določa tudi, da je nadomestna gradnja, gradnja, pri kateri se najprej odstrani obstoječ objekt in namesto njega zgradi nov.
Postopek si torej sledi nekako takole:
1. priprava projektne dokumentacije za odstranitev objekta,
2. prijava začetka odstranitve na pristojni upravni enoti,
3. začetek postopka pridobivanja gradbenega dovoljenja za nadomestno gradnjo – vlogo je treba oddati najkasneje v 5 dneh od naravne nesreče/katastrofe, ki je uničila objekt,
4. komunalni prispevek ter vloga in takse za gradbeno dovoljenje.
Če ste torej kupili parcelo s starim objektom in želite rušiti ter postaviti nov objekt oziroma le dozidati, poseg šteje za novogradnjo. In to ne glede na to, ali ste stari objekt rušili ali ne. Upoštevati boste morali faktor pozidanosti parcele, prostorske akte, odmike od mej … Za podatke o tem, kakšen je lahko novi objekt, pa je treba preveriti lokacijsko informacijo.
Glede plačila komunalnega prispevka naj opozorimo, da vsaka občina obračunava nekoliko drugače. Nekatere občine upoštevajo, kot da je komunalni prispevek že plačan, druge obračunajo le razliko, če je nov objekt večji, ponekod pa obračunajo, kot bi šlo za novogradnjo.
Preberite še: Rušenje hiše: Cena za rušenje objekta in preverjeni ponudniki za rušitev
Urednica portala MojPrihranek.si
